热点评！REITs信息如此披露为那般！

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热点评！REITs信息如此披露为那般！

2023-06-20 16:04:34来源：REITs速达

声明：本文无意对任何项目进行评判，也不涉及对市场走势的判断，仅为如何提升信息透明度进行的一些个人思考。不具备投资建议，同时，不承担任何责任。

(资料图片仅供参考)

近期由于市场在底部区间，很多关于REITs回落因素的文章也相继发表，不一而足，各有各的道理。先说一下近期市场主流观点一直强调的流动性问题，将市场下探归因为流动性不足导致的交易量下降，从而导致市场回落；有部分道理但不绝对。

成交量在6月初市场波动加大后开始降至低谷，并非二级市场长期行为。这就和中西医之间对于病症判断有相同之处，例如嗓子疼，西医说是上火了，需要吃点撤火药。中医讲究辩证施治，火从何来！找到根本从而对症下药。这两种方式好坏、优劣“受者”自有判断。

至于从何时下跌，为何下跌我们在3月份的文章中已经有提示了这里不再过多论述。

接下来我们聊聊会计上的那些事，这里面涉及到信息披露的规范化以及信息的透明性等问题，需要我们花点心思去关注。

市场对于本轮回撤的诱因共识之一是因为租赁型REITs中产业园区部分项目出租率不足导致的市场对于REITs产品价值判断产生的；也就是说业绩是衡量REITs价值的重要指标。针对业绩而言，在整理年报时有有些信息特别有意思与大家一起探讨。

由于这里面涉及到项目的敏感信息我们以“A项目”代替具体项目名称；“A项目”在申报的时候已经在二季度末期，按照其它项目的对比应该采用半年度预测值，而“A项目”首年预测数据采用的是全年的营收指标。

另外一个信息披露的方式也是近期和部分REITs爱好者在交流过程中提出的一个问题：”；在计算具体项目盈利能力时在“收入项”采用的是全口径计算，而计算“毛利时”仅扣减处理成本；其他例如税金和其他成本却没有计算（是有意识的增加毛利水平还是计算方式就是如此我们暂不下结论）。

当然，最终要看的是结果；目前该项目已经完成了两年的年报披露，我们总结下两年来“A项目”完成可供分配金额的具体情况：

第一年、2021年“A项目”报告期内超额完成了预测可供分配金额的指标，超额原因：根据基金招募说明书中预测的2021年全年可供分配金额160,424,160.99元/全年总天数365天*报告期内从基金成立日计算天数208天，计算得出报告期内预测分配金额为91,419,795.85元，实际可供分配金额为137,151,587.50元，主要由于期初现金的分配造成。

第二年、2022年“A项目”报告期内实际可供分配金额同样超过了预测的可供分配金额。但这一结果不是完全由运营来达成的，在年度报告中也标出了差异原因“主要为：基金实际运营结果与预测的差异所致，本期项目实际产能利用率低于预期而其完成因素得益于2022年合肥项目收到的退税款以及预留运营费用、预留资金的使用和当期资本性支出与实际工程款进度、运营费用支付情况以及大修进展挂钩，与预测数据存在一定差异。（这其中我们查询了下，退税款约有4061万，预留工程款加回项有6250万之多。具体以披露的年报数据为准）

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